Piata imobiliara reprezinta totalitatea tranzactiilor care implica drepturi de proprietate sau de folosinta asupra terenurilor si cladirilor. Tranzactia imobiliara inseamna transferul permanent sau temporar al unui drept de la o parte la cealalta in schimbul unei recompense care, de obicei, este o suma de bani. Ca pe orice piata, pretul de tranzactie este stabilit, in primul rand, de interactiunea dintre cerere si oferta. Pentru a putea intelege mai exact modul in care interactioneaza aceste forte de piata, trebuie prezentate mai intai caracteristicile speciale care diferentiaza piata imobiliara de celelate piete.
Sectorul de gestionare si operare imobiliara monitorizeaza gradul de influenta a anumitor caracteristici de marfuri ale obiectelor imobiliare asupra rentabilitatii acestora. De aici vine cererea sectorului de dezvoltare pentru a crea cele mai profitabile tipuri de obiecte imobiliare. Cu un sector de management subdezvoltat, asa cum se intampla acum pe piata imobiliara interna, solicitarea catre sectorul de dezvoltare este transferata direct din sectorul cifrei de afaceri.
Datorita caracterului specific al bunurilor imobiliare, transferul proprietatii sau folosintei acestora nu implica si transportul efectiv al bunului, iar fiecare cladire vanduta sau cumparata este diferita de celelalte prin pozitionare, alcatuire, infrastructura aferenta etc. Faptul ca fiecare imobil este unic determina complexitatea foarte mare a acestei piete si impartirea acesteia in functie de zone si de scopul in care va fi utilizat bunul respectiv. De asemenea, eterogenitatea duce la cresterea substantiala a costurilor de cautare, creeaza distributia asimetrica a informatiilor si restrictioneaza, in buna masura, substituibilitatea.
Piata rezidentiala are si un efect de motor in privinta cheltuielilor private. Aparitia locuintelor si sediilor noi aduce cheltuieli importante in bunuri de consum, schimbarea frecventa a locuintei sau sediului companiilor genereaza cresterea pietei de servicii si din nou achizitii de bunuri de consum, etc. Pe o piata in dezvoltare cum este cea din Romania, sectorul imobiliar a crescut dupa cel al bunurilor de consum, cu un decalaj de 2-3 ani, pentru simplul fapt ca resursele financiare ale indivizilor s-au consumat mai intai in achizitionarea de bunuri de consum si abia mai tarziu catre investitii, asa cum si finantarile din partea bancilor si institutiilor financiare au fost accesate in aceeasi ordine.
In Romania, piata imobiliara nu este un atat de important indicator al evolutiei economiei precum in SUA ori in tarile zonei euro. In termeni economici, spunem ca piata imobiliara este ‘decuplata’ de la economie in general. Explicatia este data de procentul mai mic in PIB constituit de sectorul ‘constructiilor’ (care sigur ca nu include doar pe cel imobiliar, ci si infrastructura) in Romania decat in alte tari ale lumii.
In perioada de maxim a pietei imobiliare (2007 si 2008), devenise clar pentru observatorii onesti ca preturile au fost ‘umflate’ puternic si implicit ca ele se vor ‘sparge’ fie rapid, fie treptat. Devenise o practica curenta in acea perioada ca speculatorii imobiliari (inclusiv agentii imobiliari care activau nu doar ca intermediari, dar si in nume propriu) sa cumpere imobile si apoi sa le revanda dupa cateva saptamani sau luni pentru profit… dar acele vremuri sunt apuse. Dupa 2008, agentii imobiliari au facut eforturi mediatice deosebite pentru a limita prabusirea preturilor la apartamente noi sau vechi, dar si la cladirile de birouri. Totusi, atat preturile la imobile cat si chiriile au scazut in ultimii 5 ani asa cum am prevazut chiar din 2008 si ele vor continua sa scada inca 4-6 trimestre dupa ce PIB-ul va creste in mod sustenabil.
Cauzele acestei evolutii asteptate sunt atat interne cat si internationale. In primul rand, falimentele dezvoltatorilor imobiliari au dus la o oferta mai mare decat cererea reala (adica cea care are in spate resurse financiare). Daca adaugam si imobilele executate de catre banci, fie de la dezvoltatori, fie de la persoanele care nu si-au mai putut plati ratele la credite, avem in marile orase o presiune pe scaderea preturilor datorata excesului de oferta. Apoi, scaderea veniturilor populatiei a scos din masa celor care formau ‘cererea de locuinte’ multe persoane. Acum putem vorbi despre o ‘cerere potentiala’, dar potentialul nu va putea fi atins decat atunci cand relatiile de creditare intre persoanele fizice si banci se vor normaliza, iar veniturile populatiei vor creste pentru a permite aceasta normalizare. La randul lor, bancile nu numai ca se confrunta cu un volum important de credite neperformante si un cadru legal mai restrictiv din partea BNR, dar acceseaza si bani mult mai greu si mai scump de la bancile mama. Astfel, ele au putine sanse sa relaxeze creditarea pentru populatie in perioada urmatoare.
Pe segmentul corporativ, cladirile de birouri – foarte la moda in perioada cresterii imobiliare – sunt in prezent in numar mult mai mare decat cererea pentru acest tip de imobile, in special in marile orase. In consecinta, chiriile au scazut iar pretentiile tot mai ridicate ale chiriasilor privind calitatea imobilelor fac de multe ori nerentabila operarea acestui tip de activ. Piata pe acest segment de imobile este in continuare sustinuta prin tranzactiile oneroase ale marilor companii care inchiriaza sau cumpara spatii importante la preturi ridicate, contra unor comisioane de tranzactie care se pierd in diverse conturi personale. Totusi, odata cu criza, chiar si aceste practici s-au mai redus ca importanta in piata.
Daca adaugam si aspectele legale privind piata imobiliara, costurile importante de tranzactionare, lipsa unei piete transparente, intelegem de ce piata imobiliara va fi sub presiune inca mult timp de acum incolo. Daca in perioada de crestere economica, o piata lipsita de transparenta si cu un cadru legislativ rigid – incurajata puternic de speculatori, agentii imobiliari si banci – a adus profituri foarte ridicate unor actori ai pietei, in perioada de recesiune, foarte multi au pierdut, inclusiv bancile finantatoare, o parte dintre speculatori si publicul larg, prin scaderea puternica a pretului apartamentelor si chiriilor.
Cum am mai spus si alta data, transparenta si simplificarea, alaturi de un cadru legal stabil sunt ingredientele de baza ale unei economii in crestere. Iar piata imobiliara nu poate supravietui in mod profitabil fara o economie prospera.
Fie ca esti interesat sa vinzi, sa cumperi sau sa inchiriezi o locuinta in 2021, cu siguranta esti interesat de cum va arata piata imobiliara in anul ce ne sta inainte. Epidemia de Covid-19 a produs schimbari in multe domenii ale vietii sociale, iar rezidentialele nu fac exceptie. Din cele de mai jos vei afla care sunt principalele trenduri care se contureaza in ceea ce priveste comportamentul consumatorilor – cumparatori sau chiriasi , dar si previziunile specialistilor cu privire la evolutia preturilor locuintelor. Cum va arata piata imobiliara in 2021. Principalele trenduri care se contureaza In contextul raspanditei tendinte de a lucra de acasa, cerintele si asteptarile romanilor in materie de locuire s-au schimbat semnificativ pe parcursul lui 2020. La modul general, majoritatea oamenilor simt nevoia ca spatiul in care acum isi petrec in proportie covarsitoare timpul sa le ofere un grad sporit de confort. Aceasta nevoie se poate manifesta, insa, in moduri diferite: Locuintele ,,verzi”, tot mai atractive Reprezentantii EcoVillas, dezvoltatorul ansamblului rezidential Loft Green Apartments, anticipeaza un interes sporit pentru locuinte ,,verzi”, cumparatorii punand un mai mare accent pe eficientizarea consumului de energie si chiar pe capacitatea de a functiona independent fata de sistemele centralizate de utilitati. ,,Vedem deja in orase din Romania facilitati oferite dezvoltatorilor de proiecte verzi, ceea ce este un stimulent important pentru investitori. La Loft Green Apartments si in toate proiecte EcoVillas suntem cu un pas inaintea acestui trend si am alocat deja sume importante pentru dezvoltarea unor proiecte prietenoase cu mediul”, subliniaza oficialii companiei.
Economia este stiinta care studiaza modul de alocare a unor resurse rare in scopuri alternative. Economia este stiinta sociala ce studiaza productia si desfacerea, comertul si consumul de bunuri, deoarece are ca obiect de studiu activitatea umana.
Se spune ca economia este pozitiva atunci cand incearca sa prezica in mod obiectiv si sa explice consecintele anumitor optiuni, date fiind un set de supozitii sau de observatii. Alegerea unei supozitii ce trebuie facuta atunci cand se construieste un model, la fel ca si observatiile ce trebuie stabilite sunt alegeri normative. Se spune ca economia este normativa atunci cand recomanda o alegere in detrimentul altei alegeri sau cand este facuta o apreciere subiectiva asupra valorii.
Economia centrata pe variabile masurabile se divide in doua domenii principale: microeconomia care se ocupa de agenti individuali, cum ar fi bugetele si afacerile si macroeconomia care ia in considerare economia ca pe un intreg, cererea si oferta agregata, capitalul si materiile prime.
O atentie deosebita se acorda si alocarii resurselor, productiei, desfacerii, comertului si concurentei. Logica economica este aplicata tot mai des in cazul problemelor legate de optiuni in cazul lipsurilor sau atunci cand trebuie stabilita valoarea economica. Preocuparea principala in economie se centreaza pe modul in care preturile reflecta cererea si oferta, iar ecuatiile sunt folosite pentru a prezice consecintele anumitor decizii.
Supozitia fundamentala care face subiectul teoriei economice traditionale este ideea existentei factorului rational care urmareste maximizarea utilitatii. Economia neoclasica este bazata pe aceasta supozitie care este folosita pentru a deriva rezultate referitoare la functionarea unui sistem de preturi in conditiile puterii pietei descentralizate.
Economia mondiala sau economia globala este economia lumii, considerata ca fiind schimbul international de bunuri si servicii. Economia de tranzitie, numita si economie tranzitionala, este o economie care trece printr-un proces de schimbare de la o economie planificata la o economie.
Intr-un context dificil, marcat de incertitudini si de schimbarea nevoilor si aparitia unor noi asteptari ale consumatorilor, pe fondul crizei sanitare globale fara precedent, adaptabilitatea este un concept-cheie pentru construirea unei strategii de investitii eficiente pe piata imobiliara. Totul porneste de la o analiza atenta a tendintelor, pentru a putea creiona un profil al cumparatorilor cat mai aproape de realitate, identificarea proiectelor cu potential, pentru amortizarea investitiei si obtinerea profitului dorit, precum si de la evidentierea atuurilor care pot face diferenta pe o piata concurentiala si dinamica.
Caracteristicile inerente ale pietei imobiliare, mai ales informatia imperfecta, rigiditatea ofertei si pietele financiare imperfecte, contribuie la vulnerabilitatea acestei piete in fata perioadelor prelungite in care preturile deviaza de la valoarea fundamentala . Avand in vedere faptul ca pretul bunurilor imobiliare depinde de valoarea viitoare a datelor fundamentale, intr-un mediu cu informatie imperfecta investitorii pot fie sa subestimeze, fie sa supraestimeze valoarea argumentata fundamental a preturilor.
Proiectele imobiliare cu potential in perioada urmatoare sunt strans legate de tendintele pietei, ce recurg din noile nevoi si asteptari ale consumatorilor, dictate de contextul pandemic din ultimul an. Vorbim despre o piata dinamica, in continua schimbare si care va fi influentata in continuare de efectele crizei sanitare de la nivel mondial. Prin urmare, adaptabilitatea si flexibilitatea sunt elemente-cheie pentru a face fata provocarilor, de cele mai multe ori, greu de estimat, intr-un astfel de context. Piata imobiliara reprezinta totalitatea tranzactiilor care implica drepturi de proprietate sau de folosinta asupra terenurilor si cladirilor.
Ca pe orice piata, pretul de tranzactie este stabilit, in primul rand, de interactiunea dintre cerere si oferta.
Faptul ca fiecare imobil este unic determina complexitatea foarte mare a acestei piete si impartirea acesteia in functie de zone si de scopul in care va fi utilizat bunul respectiv. Plasamentul consta in investirea de mijloace banesti intr-o afacere, cu scopul obtinerii unui profit. Plasarea economiilor banesti pe piata monetara, de capital, imobiliara, de valori mobiliare, in metale pretioase, in obiecte de arta, cu scopul obtinerii de venituri, de plus valoare sau al protectiei impotriva scaderii puterii de cumparare.
Investitorul este persoana fizica sau juridica care aloca importante fonduri pentru realizarea unei investitii. De regula, organisme financiare care dispun de resurse importante care procedeaza in mod regulat la alocarea de fonduri pentru investitii si care gestioneaza portofolii de mari dimensiuni (banci, companii de asigurari, fonduri de plasament etc.). Investitorii furnizeaza capital in conditii de risc.
Dreptul de superficie este dreptul de proprietate pe care, o persoana numita superficiar, il are asupra constructiilor, plantatiilor si altor lucrari aflate pe terenul apartinand unei alte persoane, teren in privinta caruia superficiarul dobandeste un drept de folosinta.
Publicitatea imobiliara intemeiata pe sistemul de evidenta al cadastrului general are ca obiect inscrierea in cartea funciara a actelor si faptelor juridice referitoare la imobilele din acelasi teritoriu administrativ si se realizeaza de catre oficiile teritoriale pentru imobilele situate in raza de activitate a acestora. Activitatea de publicitate imobiliara in cadrul oficiilor teritoriale este indeplinita de registratori de carte funciara, denumiti in continuare registratori, numiti prin ordin al directorului general al Agentiei Nationale, in urma unui concurs organizat de aceasta.
Publicitatea imobiliara, reprezinta o masura de protejare a acelor persoane (tertii) care nu au avut cunostinta de existenta unui drept netranscris, dar care au dobandit (prin acte juridice cu titlu oneros) aceleasi drepturi pe care si le-au transcris.
De regula, contractul isi produce efectele intre partile sale, dar deplina eficacitate a acestuia depinde de cunoasterea si respectarea lui de catre terti, de vocatia dreptului sau a actului de a fi opozabil celorlalti.
Deja consacrata in doctrina, sintagma ,,cunoasterea contractului – premisa a opozabilitatii” inseamna ca nu poate fi respectata decat o realitate, un fapt care este cunoscut de public.
Publicitatea este cea care organizeaza opozabilitatea actului juridic fata de terti. Publicitatea imobiliara reprezinta o masura de protejare a acelor persoane (tertii) care nu au avut cunostinta de existenta unui drept netranscris, dar care au dobandit (prin acte juridice cu titlu oneros) aceleasi drepturi pe care si le-au transcris.
Cartea funciara este cea care descrie imobilele si arata drepturile reale ce au ca obiect aceste bunuri. Drepturile reale imobiliare inscrise in cartea funciara sunt drepturi tabulare (art. 876 alin. 1 si art. 877 Noul Cod Civil). Vanzarea imobiliara este supusa conditiei suspensive a inscrierii dreptului in cartea funciara (momentul transferului dreptului fiind astfel, amanat pana la intabulare). Intabularea drepturilor reale imobiliare produce: efectul opozabilitatii fata de terti, un efect extinctiv (in cazul stingerii unui drept tabular), un efect achizitiv si un efect declarativ de drepturi. In particular, ne exprimam indoiala fata de utilitatea dispozitiei amanarii transferului proprietatii in vanzarile imobiliare, cel putin pentru considerentele ca diminueaza grav rolul incheierii contractului in favoarea intabularii (care, astfel, dobandeste un rol excesiv, nefiresc in desfasurarea contractului) si apoi s-ar putea pune in discutie caracterul translativ de proprietate al vanzarii imobiliare (ceea ce este de neacceptat). In principiu, transmiterea si grevarea bunurilor mobile nu sunt supuse unor masuri de publicitate. Astfel, daca vanzatorul a instrainat bunul mobil la doua persoane, ,,persoana pusa in posesiune este preferita si ramane proprietara, chiar cand titlul sau este cu data posterioara”, cu conditia sa fie de buna-credinta.
Conditiile pretului intr-un contract de vanzare, pretul trebuie stabilit in bani. Pretul trebuie sa fie determinat sau determinabil. Pretul trebuie sa fie real si serios. Pretul lezionar si vanzarea pe un euro. Pretul este suma de bani care reprezinta echivalentul datorat de cumparator in schimbul lucrului transmis de vanzator. Pretul este obiectul prestatiei cumparatorului si corespunde valorii lucrului vandut. Pretul real este un pret datorat (adevarat convenit) al imobilului vandut, pe care partile nu l-au stabilit in mod fictiv, ci in scopul de a-l plati in realitate. In cazul in care pretul este fictiv (simulat), contractul de vanzare-cumparare este anulabil (deoarece pretul a fost ,,stabilit fara intentia de a fi platit”). Pretul trebuie sa fie si serios, adica sa nu fie derizoriu (infim).
Economia generala cerceteaza alocarea resurselor (bunurilor economice) si a factorilor de productie care servesc la indeplinirea dorintelor umane. Punctul de plecare este supozitia fundamentala raritatii, aceea ca bunurile si resursele sunt marginite, iar oamenii sunt nevoiti sa aleaga una din diferitele posibilitati de folosire sau de consum (principiul economic). Raritatea inseamna ca alegerea unei posibilitati de folosire a resurselor exclude alte posibilitati. Economistii denumesc aceasta prin costuri de oportunitate. Supunerea la vot de catre indivizi sau grupuri a unei decizii are o insemnatate centrala in economie. Economistii pornesc de la faptul ca stimulii, preferintele si utilitatea determina luarea anumitor decizii.
In cadrul economiei generale sunt cercetate conexiunile si procesele microeconomice si macroeconomice. Preocuparile de baza sunt comertul, alocarea resurselor, motive ale bunastarii, configuratia productiei, impartirea bunastarii intr-o societate, cauzele crizelor economice, dar si teme inrudite cum ar fi finantele, taxele, munca, somajul, dreptul, saracia sau protectia mediului. In cadrul economiei generale se opereaza frecvent cu supozitia model, homo oeconomicus, dupa care omul negociaza rational, pentru a-si maximiza starea materiala. Acest model pare a fi suficient pentru multe cercetari, deoarece egalizeaza preferintele irationale ale anumitor indivizi. Metodele de cercetare mai noi largesc in mod crescator supozitiile si implica un comportament irational in modelele de gandire ale economiei care studiaza comportamentul economic, cum ar fi teoria jocului.
